Familiehypotheek
Onderhandse lening
Wat is een familiehypotheek?
Een familiehypotheek is een lening van je ouders of andere familieleden waarmee je (een deel van) je woning financiert. Deze lening staat officieel geregistreerd bij de notaris en de Belastingdienst, waardoor je fiscale voordelen behoudt.
- Je ouders verstrekken een lening voor (een deel van) je huis.
- De lening wordt notarieel vastgelegd met hypotheekrecht.
- Je betaalt maandelijks rente en aflossing aan je ouders.
- De rente die je betaalt, is fiscaal aftrekbaar.
Onderhandse lening of een Familiehypotheek ?
Veel kopers twijfelen tussen een familiehypotheek en een onderhandse lening. Beide betekenen geld lenen van familie, maar er zijn belangrijke verschillen.
Familiehypotheek Een familiehypotheek wordt bij de notaris geregistreerd met hypotheekrecht. De rente is fiscaal aftrekbaar en je ouders kunnen het huis bij wanbetaling verkopen. Dit biedt zekerheid voor beide partijen.
Onderhandse lening Een onderhandse lening is een informele lening zonder hypotheekrecht. Deze is sneller geregeld, maar de rente is meestal niet fiscaal aftrekbaar. Ook hebben je ouders minder zekerheid.
Hoe werkt een familiehypotheek?
Wanneer je kiest voor een familiehypotheek, doorloop je een aantal stappen. Het is belangrijk dat alles goed wordt vastgelegd.
Zo werkt het:
- Jullie spreken een leningbedrag, rente en looptijd af.
- De notaris legt de lening vast met hypotheekrecht op de woning.
- Jullie melden de lening bij de Belastingdienst.
- Jij betaalt maandelijks rente (en eventueel aflossing) aan je ouders.
- De rente is fiscaal aftrekbaar in box 1.
Voordelen
- Lagere rente dan bij de bank mogelijk
- Fiscaal aftrekbare hypotheekrente
- Meer leencapaciteit voor je huis
- Flexibele afspraken met familie mogelijk
- Geld blijft binnen de familie
- Sneller geregeld dan een traditionele hypotheek
Nadelen
- Kan familiebanden belasten bij problemen
- Ouders betalen box 3-belasting over het uitgeleende bedrag
- Notariskosten voor de registratie
- Formele verplichtingen en administratie
- Ouders lopen risico bij wanbetaling
- Kan later discussies over de erfenis oproepen
Familiehypotheek voorbeeld berekenen
Starter met familiehypotheek
-
- Koopprijs woning: €350.000
-
- Hypotheek bank: €300.000 (max. leencapaciteit)
-
- Familiehypotheek ouders: €50.000
-
- Rente: 3% per jaar
-
- Maandlasten familie: €150
-
- Jaarlijks fiscaal voordeel: ca. €525 (bij 35% belastingtarief)
Van eerste vraag tot aanvraag
Zes vragen, twee minuten. Of je belt ons gewoon op 053 436 25 25.Binnen 24 uur: een adviseur belt je
Daarna: wij regelen de rest
Familiehypotheek belastingdienst regels
De Belastingdienst stelt specifieke eisen aan een familiehypotheek om renteaftrek te behouden. Ten eerste moet de lening zakelijk zijn met marktconforme voorwaarden.
Daarnaast moet er hypotheekrecht zijn gevestigd op de woning. De rente die je betaalt moet minimaal het wettelijke percentage zijn. Ook is het belangrijk dat je daadwerkelijk rente betaalt, niet alleen op papier.
Tot slot moet de lening binnen 30 jaar worden afgelost, tenzij je kiest voor een aflossingsvrije variant.
Let op: voldoe je niet aan deze voorwaarden? Dan verlies je de hypotheekrenteaftrek.
Familie hypotheek rente
De rente op een familiehypotheek moet marktconform zijn volgens de Belastingdienst. Veel families kiezen voor een rente tussen de 2,5% en 4%, afhankelijk van:
- De huidige marktrente
- Wat je ouders wilden ontvangen
- Fiscale optimalisatie
Aflossingsvrije familiehypotheek, mag dat?
Sinds 1 januari 2013 geldt: voor een nieuwe hypotheek op je eigen woning moet je binnen 30 jaar volledig en minimaal annuïtair aflossen om de hypotheekrente te mogen aftrekken. Dat geldt ook voor een familiehypotheek. Een volledig aflossingsvrije familiehypotheek mag dus, maar dan zonder renteaftrek.
Voor wie kan een aflossingsvrij familiedeel toch logisch zijn?
- Senioren met overwaarde die geen extra schuldopbouw willen en aftrek niet relevant vinden.
- Mensen met een oude hypotheek van vóór 2013 die gedeeltelijk aflossingsvrij hebben, voor dat deel mag aflossingsvrij verlengd worden met behoud van aftrek (overgangsrecht).
- Tijdelijke overbruggingen waarbij je de lening binnen enkele jaren in zijn geheel terugbetaalt.
In de praktijk kiezen de meeste gezinnen voor een annuïtaire of lineaire familiehypotheek, omdat de jaarlijkse renteaftrek in combinatie met de schenkingsvrijstelling het netto-voordeel maximaal maakt.
Familiehypotheek-rente, wat is marktconform in 2026?
De Belastingdienst eist een marktconforme rente, anders verlies je de renteaftrek of betalen je ouders schenkbelasting over het verschil. “Marktconform” betekent: vergelijkbaar met wat een bank zou rekenen voor een vergelijkbare hypotheek (zelfde looptijd, zelfde rentevastperiode, zelfde aflossingsvorm).
In 2026 zien we de familiehypotheek-rentes meestal tussen 2,5% en 5%, afhankelijk van:
- De looptijd en rentevastperiode die jullie afspreken.
- Of de lening NHG-achtige kenmerken heeft (lager risico, lagere rente mag).
- De actuele bankrentes voor vergelijkbare hypotheken.
Te lage rente? De Belastingdienst kan corrigeren en het verschil als schenking aanmerken, waardoor je ouders schenkbelasting verschuldigd kunnen zijn boven hun vrijstelling. Te hoge rente? Dan ziet de fiscus daarin juist een verkapte schenking richting je ouders
Vragen
Hoeveel geld mag je lenen van een familielid?
Er zit geen maximum aan het bedrag dat je van familie mag lenen. Wel geldt dat de lening zakelijk moet zijn met marktconforme voorwaarden en geregistreerd moet staan bij de notaris. De meeste familiehypotheken liggen tussen de €25.000 en €100.000, afhankelijk van wat je ouders kunnen en willen uitlenen.
Wat is beter, schenken of lenen?
Dit hangt af van jullie situatie. Bij een schenking hoef je het geld niet terug te betalen, maar je verliest de hypotheekrenteaftrek en je ouders gebruiken hun schenkingsvrijstelling. Bij een familiehypotheek behoud je de renteaftrek, maar moet je wel maandelijks rente betalen en het bedrag terugbetalen.
Kan ik een familiehypotheek bij elke bank combineren?
Niet elke bank staat een familiehypotheek naast hun eigen hypotheek toe. De bank moet vooraf akkoord gaan en zal de familiehypotheek meenemen in hun berekening. Het is belangrijk om dit vooraf transparant te bespreken met je hypotheekadviseur en de bank.
Kunnen mijn ouders het huis opeisen?
Ja, dat kan. Omdat er hypotheekrecht is gevestigd bij de notaris, kunnen je ouders bij wanbetaling het huis executeren en verkopen om hun lening terug te krijgen. Dit is precies dezelfde juridische positie als bij een bank, wat ook zekerheid biedt voor je ouders.
Wat gebeurt er met de familiehypotheek als mijn ouders overlijden?
De lening valt in hun nalatenschap. Erfgenamen worden de nieuwe schuldeisers, of de schuld wordt verrekend met jouw erfdeel. Goed regelen in een testament voorkomt scheve verhoudingen tussen kinderen.
Mag de rente lager zijn dan bij een bank?
De rente mag iets lager zijn dan bij een bank (richtlijn: 0,2 tot 0,5 procentpunt onder de banktarieven), maar te ver eronder ziet de Belastingdienst als verkapte schenking. De rente moet “zakelijk” zijn, vergelijkbaar met wat een onafhankelijke geldverstrekker zou rekenen.
Is een familiehypotheek ook mogelijk voor een verbouwing of oversluiting?
Ja. Zolang de lening gaat naar je eigen woning (aankoop, verbouwing, achterstallig onderhoud, oversluiten van een bestaande eigenwoningschuld) telt de rente als aftrekbare eigenwoningrente in box 1.
Cijfers die aantonen dat we weten wat we doen
Advies afgestemd op jouw leven
